家を建てるときには、土地も必須ですので、まず土地を探しますよね。しかし、その土地によって、建てることのできる建物の面積や高さが制限される場合があります。
さらに、前面道路の道幅や敷地が接する長さにより、さまざまな規制があるので土地購入のときには注意が必要です。
今回はいざ建てようと思ったら想定している家を建てられないということが無いように、それぞれの条件についてお伝えします。
■建ぺい率と容積率について
土地に家を建てるときに、自分の土地だからといって敷地いっぱいに家を建てることはできません。なぜなら「建ぺい率」という定めがあるからです。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合になります。
計算式…「建ぺい率＝建築物の建築面積／建築物の敷地面積」
さらに、大きさにも上限があり、建築物の延べ面積の上限を定めています。この定めを「容積率」といい建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のことを指しますが、建ぺい率が低いので、延べ面積でカバーするというわけにもいきません。
計算式…「容積率＝建築物の延べ面積／建築物の敷地面積」
■道路との関係について
道路に関してもルールがあり、家を建てるときには、敷地が4メートル以上の道幅の道路に2メートル以上接していなければなりません。道路について、必ずしも公道だけとは限りませんが、私道の場合は特定行政庁から「位置指定」を受ける必要があります。
前面道路の道幅が4メートル未満であれば、道路の中心位置から2メートルの部分まで敷地を後退させることになります。後退した部分は敷地面積に算入されないので、建ぺい率や容積率の計算の場合に注意してください。
■建物の高さについて
建物の高さにも制限があります。閑静な住宅街といえる「第一種・第二種低層住居専用地域」では、都市計画により「高さ制限」として10メートルまたは12メートルまでと制限されています。マンションのような高い建物が建つと景観が悪くなり、さらに住民も増えるため、閑静な環境を維持することが難しいからでしょう。
他にも高い家を建てるときには、周辺の建物について、採光や通風などの妨げにならないように、さまざまな制限が定められています。「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」「日影規制」などの定めがあります。これらは都市計画で定められた用途地域により、適用される制限が異なるので注意してください。
■まとめ
家を建てるときには、せっかく購入した土地に、予定した大きさや高さの建物を建てられなくなることを防ぐため、事前に、希望どおりの家を建てられる土地を探しておくことをおすすめします。
