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住宅の資産価値について考えよう!

2017.11.20

やっと手に入れた、憧れのマイホーム。

しかし、もしかすると突然の転勤やライフスタイルの変化などで、将来手放すことがあるかもしれません。

そのようなときに備え、住まいの資産価値を考えることも大切です。

■不動産の価値はどのように決まる?

そもそも、不動産の資産価値とはどのようにして決まるのでしょうか。

一般的に不動産の価値は、「積算価格」「収益価格」という2つの算出法によって決まります。

「積算価格」は、居住用不動産の価値を決める方法で、「収益価格」は、投資用不動産(投資マンションなど)の価値を表すときに使われます。

ここでは、一般的な居住用の家に適用される「積算価格」について紹介します。

 

積算価格とは、「土地の価格」と「建物の価格」を合わせた価格のことです。

土地の価格は、国税庁が公表する「相続税評価額路線価」や、市町村の「固定資産税路線価」などをもとに算出され、さらに不動産会社が土地の形状や接道などの要因を加味し、補正したうえで評価します。

また建物の価格は、今の住まいと同じ家を建て直したときの建築費を、建材の調達費用や延床面積などから割り出して求められるものです。

これらを合わせたものが積算価格、すなわち建物の資産価値として表されるのです。

 

■資産価値が落ちにくい物件の条件とは

不動産物件の資産価値を決める条件で、重要な要素となるのが「築年数」と「立地」です。

築年数に関しては、上で紹介した積算価格の「建物の価格」に影響します。

実は、不動産会社が中古物件を評価する際、築年数が20年以上の物件だと、ほぼゼロと評価されます(木造住宅の場合)。

これは、固定資産税を決めるのに使われる木造住宅の減価償却が22年となっているため。

すなわち、築22年以上の木造住宅の価値は「土地の価格」しかないといわれています。

その土地の価格ですが、よほどの天変地異がない限り大幅に下がることはありません。

土地の価格は、最寄駅からの距離や交通の利便性などが評価のポイントとなります。

このほか、商業施設や病院、学校など生活に必要な施設がそろっている地域であれば、価値は落ちにくいとされます。

また近い将来に大規模な再開発がある地域だと、資産価値が上がる可能性も期待できます。

 

■資産価値を保つための管理方法

建物の価値は、築後の管理状況によって大きく違ってきます。

日常の手入れや専門業者による点検・補修など、適切なメンテナンスを施していれば資産価値を保つことにつながりますし、売却時に高値で買取される可能性が高まります。

もし補修が必要な個所があれば、早めに対応するようにしましょう。

こうした補修を記録として残すことも大切です。

最近では、定期点検の結果や家の修繕・リフォーム記録が一目でわかる「住宅履歴情報(いえかるて)」を利用される方も増えています。

この住宅履歴情報は、建築診断(ホームインスペクション)というサービスを提供する専門業者が作成してくれます。

これらの情報や、新築時の各種図面、仕様書などを大切に保管しておくことも、売却時に有利になるポイントといえます。

 

■まとめ

「住宅の資産価値を考える」というのは、長く快適に住み続ける住まいをつくるということでもあります。

たとえ売却しなくても、子や孫の世代まで住み続けられる長寿命の家にする。それが、住宅の資産価値を考えることの意義でもあるのです。

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